Verjährte Betriebskostennachforderung nicht mit Kaution verrechenbar

Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über die Freigabe der Kaution. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 700 Euro eingerichtet.

Die Vermieterin erteilte jeweils fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009. Diese endeten jeweils mit Nachforderungen, die sich insgesamt auf 960 Euro belaufen. Der Mieter zahlte die Nachforderungen nicht.

Der Mieter reichte Klage auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs ein. Die Vermieterin weigert sich, das Sparbuch herauszugeben, weil ihr noch – verjährte – Betriebskostennachforderungen zustünden. Der Mieter wendet ein, die Nachforderungen seien verjährt.

Normalerweise ist eine Verrechnung mit der Mietkaution auch bei bereits verjährten Forderungen möglich. Dies gilt aber nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen, wie sich aus § 216 Abs. 3 BGB ergibt. Nicht nur bei den – regelmäßig monatlichen – Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen handelt es sich um solche wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 Abs. 3 BGB, sondern auch bei den hier umstrittenen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Betriebskostenzahlungen des Mieters verlieren ihren Charakter als wiederkehrende Leistungen nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Betriebskostenabrechnung zu erbringen sind. Auch diese normalerweise in jährlich wechselnder Höhe zu leistenden Zahlungen sind wiederkehrend, denn der Vermieter muss über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Eine Verrechnung mit der Mietkaution war daher nicht möglich.

(BGH, Urteil v. 20.7.2016, VIII ZR 263/14)

Rechtsanwalt Holdschick